עבריתNous contacter
Avant de signer : identifier le bien et la sûreté
Demandez un extrait récent du registre foncier, le Tabo, et rapprochez les références du lot et de ses éventuelles annexes des pièces du vendeur. Identifiez la banque bénéficiaire, les hypothèques successives et les autres inscriptions : une saisie ou une restriction ne disparaît pas parce que le prêt immobilier est soldé. Le registre renseigne sur les inscriptions ; il ne calcule pas le montant que la banque attend pour libérer le bien.
Le présent guide vise la revente d’un logement avec un prêt bancaire et une hypothèque inscrite. Lorsque les droits sont gérés par une société de logement ou par l’Autorité foncière, identifiez le registre et les engagements qui s’appliquent au dossier. Ne transposez pas automatiquement à une revente le mécanisme de libération d’un lot dans un programme neuf.
Ce que la lettre d’intention de la banque doit permettre de vérifier
Le michtav kavanot (מכתב כוונות) est la lettre de la banque du vendeur qui précise les conditions auxquelles elle agira pour faire lever sa sûreté. Le § 15B de la directive bancaire n° 451 et sa troisième annexe encadrent cette démarche pour les prêts au logement relevant de la directive. Le modèle identifie notamment l’emprunteur, le bien et les prêts concernés ; il articule l’engagement de libération avec la réception de la somme exigible et la date indiquée.
Vérifiez que la lettre correspond exactement à la sûreté à lever et qu’elle couvre les concours qui la garantissent. Distinguez la date de validité de la lettre du montant effectif à la date du paiement. Un chiffre établi plusieurs jours auparavant peut évoluer avec les échéances, les intérêts ou les frais de remboursement anticipé applicables. Demandez à la banque de confirmer la somme et les instructions de versement par un canal vérifié. Si la date ne peut pas être tenue, faites actualiser la lettre avant de payer.
Organiser les versements dans le contrat de vente
Le contrat doit préciser quel versement sera affecté au remboursement, qui donne les instructions et comment ce paiement sera imputé sur le prix dû au vendeur. Lorsque les parties retiennent un paiement direct à la banque, documentez à l’avance le compte bénéficiaire, la référence à indiquer, la preuve du crédit et la procédure en cas d’écart. Un ordre de virement prouve une instruction ; il ne prouve pas à lui seul que la banque a imputé les fonds au bon prêt.
Si l’acquéreur emprunte, confrontez le calendrier aux conditions de décaissement de son propre prêteur avant la signature. Les exigences relatives au rang de la nouvelle garantie, à la note d’avertissement et à la libération de l’ancienne sûreté peuvent se croiser. Prévoyez un délai réaliste et une marche à suivre si la banque du vendeur doit réémettre sa lettre. Une retenue sur le prix ou un séquestre peut servir à gérer le risque de documents manquants si le contrat en fixe le montant, le dépositaire, les conditions de libération et le traitement d’un retard ; ce n’est pas une formalité obligatoire dans tous les dossiers.
Deux exemples de calendrier et de financement
Exemple fictif : pour un prix de 2 400 000 ₪, la banque confirme un solde de 620 000 ₪ au jour retenu. Si le contrat prévoit un paiement de ce montant à la banque au titre du prix, il reste 1 780 000 ₪ de prix à répartir selon les échéances et retenues convenues. Si la banque recalcule le solde à 623 000 ₪, le solde arithmétique tombe à 1 777 000 ₪ ; il faut appliquer le mécanisme prévu au contrat et obtenir les instructions mises à jour, sans payer deux fois les mêmes 3 000 ₪.
Autre exemple fictif : les fonds disponibles à la première échéance sont de 500 000 ₪, mais la banque exige 620 000 ₪. Le versement partiel ne suffit pas pour compter sur la libération intégrale. Avant d’engager l’acquéreur, vérifiez comment le vendeur apportera la différence de 120 000 ₪ ou si un autre montage, accepté par les prêteurs concernés, permet de compléter le remboursement. Ne présumez pas que la banque de l’acheteur financera ce décalage.
Après paiement : obtenir l’attestation puis contrôler le registre
L’attestation bancaire de remboursement relève du § 15C de la directive 451. Demandez séparément la preuve que la formalité de radiation a été engagée, puis contrôlez son résultat sur un extrait récent. La lettre d’intention porte sur une action future sous conditions ; elle ne certifie ni la réception du paiement ni l’état final du Tabo.
L’article 9A(a) de la loi bancaire impose à la banque, lorsque le client a remboursé lui-même, sans intervention d’une caution, tous les engagements garantis, de transmettre au registre l’avis de radiation d’une hypothèque ou d’un gage inscrit dans les 30 jours du remboursement. Ce délai concerne l’envoi de l’avis par la banque ; il ne fixe ni le jour où la radiation apparaîtra au registre ni la date de paiement du solde du prix. L’article 9A(b) réserve le cas où des dettes restent garanties par la même sûreté et prévoit une demande du client pour un crédit renouvelable. L’article 9A(c) met à la charge de la banque les frais de radiation visés par cette disposition. Ne confondez pas ces frais avec les éventuels frais de remboursement anticipé.
Conservez ensemble la lettre valide, les instructions de paiement, la preuve de réception et d’imputation, l’attestation bancaire et l’extrait actualisé. Si plusieurs sûretés ou registres entrent en jeu, refaites ce contrôle pour chacun. Ne libérez le solde qu’en suivant les conditions de preuve et les échéances que le contrat a fixées.
Questions fréquentes
Peut-on signer avant la radiation ?
La vente peut être structurée ainsi, sous réserve des inscriptions, des accords nécessaires et d’un échéancier qui protège les parties.
Un relevé de solde suffit-il ?
Non. Il faut vérifier le montant à la date prévue ainsi que l’engagement et les conditions de libération du bien.
La banque a reçu l’argent : le Tabo est-il à jour ?
Pas nécessairement. Contrôlez l’imputation, l’avis de radiation puis l’extrait foncier actualisé.
Et si la lettre expire avant le virement ?
Faites confirmer le nouveau montant, la période de validité et les instructions avant d’effectuer le paiement.
Pour approfondir votre projet
Le cabinet vous accompagne
Avant de verser une tranche du prix, vérifiez ensemble le contrat, la lettre bancaire en cours de validité et les inscriptions récentes. Le déroulement dépend des sûretés, de l’organisme prêteur et du financement de l’acquéreur.