1. Identifier le propriétaire et le registre compétent

Le droit peut être inscrit au Tabo, auprès de l’Autorité foncière, d’une société d’inscription ou dans plusieurs systèmes successifs. Un extrait récent doit être comparé à l’identité du vendeur et à l’historique du bien.

Il faut relever hypothèques, saisies, mentions, droits de tiers, restrictions de transfert et procurations. Lorsque le vendeur agit pour une succession, une société ou par mandataire, ses pouvoirs doivent être établis avant signature.

2. Vérifier que l’appartement réel correspond au droit vendu

Le numéro utilisé dans l’immeuble ne correspond pas toujours au sous-lot cadastral. Le plan de copropriété, le règlement et les annexes permettent d’identifier l’appartement et ses dépendances.

Parking, cave, toit, jardin ou terrasse ne sont acquis que si le droit juridique correspond à la présentation commerciale. Une jouissance ancienne ou une clé remise par le vendeur ne remplace pas une inscription valable.

3. Urbanisme et constructions irrégulières

Les archives municipales doivent être comparées à l’état existant. Une fermeture de balcon, une extension, une division, un changement d’usage ou une terrasse aménagée sans autorisation peut entraîner sanctions, difficultés de financement et réduction de valeur.

Il faut également vérifier les projets affectant l’immeuble : rénovation urbaine, expropriation, servitudes, plan futur ou procédure devant les autorités de planification.

4. Contrôle technique

L’avocat ne remplace pas l’ingénieur. Une inspection technique doit rechercher humidité, fissures, installations, étanchéité, conformité des surfaces et état des parties communes.

Le contrat doit répartir le risque des défauts connus, des déclarations du vendeur et des défauts découverts avant la remise. Les photographies et le rapport permettent de distinguer un vice antérieur d’un dommage postérieur.

5. Dettes, taxes et copropriété

Il faut obtenir les informations relatives à l’Arnona, à l’eau, à la copropriété, aux travaux votés et aux éventuelles procédures. Les certificats fiscaux et municipaux conditionnent l’inscription du transfert.

Le contrat doit organiser le paiement de la taxe sur la plus-value du vendeur, les avances fiscales éventuelles, la taxe d’acquisition de l’acheteur et la répartition de la taxe d’amélioration ou des prélèvements municipaux selon leur fait générateur.

6. Financement et échéancier

L’accord de principe bancaire n’est pas un engagement définitif. La banque peut réduire la valeur du bien, refuser une irrégularité urbanistique ou imposer la radiation préalable d’une sûreté.

L’échéancier doit laisser le temps d’inscrire une mention protectrice, d’obtenir la lettre d’intention de la banque du vendeur et de coordonner le prêt de l’acquéreur. Chaque paiement doit correspondre à une protection juridique identifiable.

7. Remise des clés et inscription

Le solde est généralement lié à la remise de la possession, aux documents fiscaux, à la radiation des dettes et à la remise des procurations nécessaires. Lorsqu’un document manque, une somme adaptée peut être conservée en séquestre.

Après la remise, il faut transférer les comptes, déclarer le changement de détenteur et poursuivre l’inscription jusqu’au titre définitif. Une transaction n’est pas terminée tant que les droits de l’acquéreur ne sont pas effectivement enregistrés.

Point de vigilance

Ne signez pas de זכרון דברים (mémorandum) avant les vérifications. Ce document peut être considéré comme un contrat obligatoire et déclencher immédiatement les obligations fiscales.