Français
לפני החתימה: מזהים את הנכס ואת השעבוד
מפיקים נסח טאבו עדכני ומשווים בין פרטי החלקה, תת־החלקה וההצמדות לבין מסמכי המוכר. בודקים מי הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתה ואם קיימים שעבודים נוספים, עיקולים או הגבלות. סילוק הלוואת הדיור אינו מסיר כשלעצמו רישום לטובת נושה אחר. הנסח מעיד על הרישומים במרשם ואינו מציג את הסכום שהבנק דורש לשחרור הנכס.
המדריך עוסק במכירת דירה קיימת שעליה משכנתה רשומה לטובת בנק. אם הזכויות מנוהלות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, יש לברר מהו המרשם המתאים ואילו התחייבויות חלות. שחרור דירה בפרויקט חדש משעבוד היזם מחייב בדיקה נפרדת.
מה בודקים במכתב הכוונות
מכתב כוונות מפרט באילו תנאים יפעל הבנק של המוכר להסרת השעבוד. סעיף 15ב והתוספת השלישית להוראת ניהול בנקאי תקין 451 מסדירים את המכתב בהלוואות לדיור שבתחולת ההוראה. בודקים את זיהוי הלווה, הנכס וההלוואות, את הסכום הדרוש במועד הפירעון בפועל ואת המועד שבו יש לעמוד בתנאים.
יתרה שנמסרה היום עשויה להשתנות בעקבות תשלום שוטף, ריבית, הצמדה או עמלת פירעון מוקדם שחלה בנסיבות העניין. יש לאמת מול הבנק את הסכום ליום ההעברה ואת פרטי התשלום בערוץ מהימן. אם לא ניתן לעמוד במועד הנקוב, מבקשים מכתב מעודכן לפני העברת הכסף.
מסדירים את התשלומים בחוזה
בחוזה קובעים איזה תשלום ישמש לסילוק, למי הוא יועבר ואיך ייזקף על חשבון התמורה. בתשלום ישיר לבנק יש להסדיר מראש את פרטי החשבון, האסמכתה הנדרשת ודרך הטיפול בפער בסכום. הוראת העברה אינה כשלעצמה ראיה שהכסף נזקף להלוואה הנכונה.
כאשר הקונה נזקק למימון, בודקים מראש את דרישות הבנק שלו לגבי שחרור הכספים, דרגת הבטוחה והערת האזהרה. אם הצדדים בוחרים להשאיר כסף בנאמנות, מגדירים בחוזה את הסכום, זהות הנאמן, התנאים לשחרור והטיפול בעיכוב. נאמנות אינה חובה בכל מכירה.
שתי דוגמאות לתיאום התמורה
דוגמה להמחשה: מחיר הדירה הוא 2,400,000 ₪ והבנק אישר סכום סילוק של 620,000 ₪ ליום התשלום. אם הסכום משולם לבנק על חשבון התמורה, נותרים 1,780,000 ₪ לפי מועדי התשלום והעיכבונות שנקבעו. אם הסכום המעודכן הוא 623,000 ₪, נותרים 1,777,000 ₪, בכפוף למנגנון שבחוזה ולהוראות הבנק המעודכנות.
בדוגמה אחרת יש לקונה רק 500,000 ₪ לתשלום הראשון והבנק דורש 620,000 ₪. אין להניח שתשלום חלקי יביא להסרת השעבוד. לפני ההתחייבות יש לברר כיצד יושלם הפער של 120,000 ₪ ואם המלווים מסכימים לסדר התשלומים המוצע.
לאחר התשלום: אישור סילוק ונסח מעודכן
סעיף 15ג להוראה 451 עוסק באישור בגין פירעון ההלוואה. נוסף עליו, יש לוודא שנשלחה הודעת המחיקה ולבדוק נסח מעודכן לאחר הטיפול. מכתב הכוונות אינו אישור פירעון, ואישור פירעון אינו תחליף לבדיקה של מצב הרישום בפועל.
סעיף 9א(א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) מחייב את הבנק, כאשר הלקוח פרע בעצמו, ולא באמצעות ערב, את כלל החיובים המובטחים, להגיש הודעת מחיקה בגין משכנתה או משכון רשום בתוך 30 ימים מיום הפירעון. מדובר במועד הגשת ההודעה, לא בהתחייבות למועד שבו תופיע המחיקה במרשם. סעיף 9א(ב) מחריג מצב שבו לא נפרעו כל החיובים המובטחים באותו שעבוד, וקובע דרישת בקשה לגבי חיוב מתחדש. לפי סעיף 9א(ג), הוצאות מחיקת הרישום שבסעיף חלות על הבנק; אין לבלבל ביניהן לבין עמלות פירעון מוקדם.
שומרים את המכתב התקף, הוראות התשלום, אישור הזיכוי והזקיפה, אישור הפירעון והנסח העדכני. אם יש כמה שעבודים או מרשמים, בודקים כל אחד בנפרד ופועלים לפי התנאים שנקבעו בחוזה לשחרור יתרת התמורה.
שאלות נפוצות
אפשר לחתום לפני מחיקת המשכנתה?
אפשר לתכנן עסקה כזו בכפוף לרישומים, לאישורים הדרושים וללוח תשלומים שמגן על הצדדים.
האם דוח יתרה מספיק?
לא. בודקים גם את הסכום ביום התשלום ואת התנאים שבהם יפעל הבנק לשחרור הנכס.
הבנק קיבל כסף. האם הטאבו מעודכן?
לא בהכרח. בודקים את זקיפת הכסף להלוואה, את הודעת המחיקה ואת הנסח המעודכן.
מה עושים אם המכתב פג לפני התשלום?
מקבלים מהבנק סכום, תוקף והוראות תשלום מעודכנים לפני העברת הכסף.
להמשך קריאה
שירותי המשרד בנושא זה
לפני העברת חלק מהתמורה יש להשוות בין חוזה המכר, מכתב הכוונות התקף והרישומים העדכניים. סדר הפעולות תלוי בשעבודים, בגוף המממן ובתנאי מימון הקונה.