1. Une réduction ciblée, et non une exonération générale

L’article 11 prévoit, sous ses conditions, une taxe d’acquisition de 0,5 % pour l’acquisition d’un droit immobilier destiné au logement du bénéficiaire. Sont notamment visées les personnes répondant à la définition réglementaire de personne handicapée, les personnes aveugles, certaines victimes d’actes hostiles et certains membres de familles de soldats tombés au combat.

Le seul fait de percevoir une allocation, de posséder une carte de stationnement ou d’avoir une limitation médicale ne suffit pas nécessairement. L’acquéreur doit relever de l’une des catégories juridiques prévues et produire la décision ou le certificat correspondant.

2. Le bien doit servir au logement du bénéficiaire

La réduction répond à une finalité personnelle : le logement acheté doit effectivement servir à l’habitation du bénéficiaire. Un appartement purement locatif ou une acquisition qui ne répond pas à ce besoin ne remplit pas cette condition.

Il faut conserver les éléments qui établissent l’intention puis l’usage réel : contrat, adresse déclarée, remise des clés, travaux d’adaptation et justificatifs d’occupation. Un changement de projet après l’achat peut entraîner un réexamen de l’avantage.

3. Résidence unique jusqu’à 2,5 millions ₪ : le calcul en deux tranches

Lorsque le bénéficiaire remplit aussi les conditions de la résidence unique et que le prix n’excède pas 2 500 000 ₪, la taxe n’est pas de 0,5 % sur tout le prix. La fraction couverte par la première tranche ordinaire de la résidence unique est taxée à 0 %, puis le solde jusqu’au prix d’acquisition est taxé à 0,5 %.

Pour les acquisitions réalisées du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028, la première tranche ordinaire est fixée à 1 978 745 ₪. Ainsi, pour un appartement unique acheté 2 300 000 ₪, la base à 0,5 % est de 321 255 ₪ et la taxe indicative est de 1 606 ₪, sous réserve de la situation complète du foyer.

4. Au-delà de 2,5 millions ₪ ou hors résidence unique

Si la valeur dépasse 2 500 000 ₪, le régime spécial conduit en principe à appliquer 0,5 % à la totalité de la valeur. Le même taux spécial peut être pertinent lorsque l’acquisition ne remplit pas les conditions de la résidence unique, pour autant que toutes les conditions de l’article 11 soient réunies.

Il faut toujours comparer le régime spécial au barème ordinaire avant de déposer la déclaration. Le statut de résidence unique, les droits immobiliers du conjoint et des enfants mineurs, les fractions détenues et les acquisitions antérieures peuvent modifier le calcul.

5. L’avantage est limité à deux utilisations

La taxation à 0,5 % prévue par l’article 11 ne peut être accordée à une même personne que deux fois. Une opération ancienne, y compris réalisée plusieurs années auparavant, doit donc être identifiée avant de choisir le régime.

Employer l’avantage pour une acquisition de faible valeur peut réduire la marge de manœuvre lors d’un futur achat mieux adapté. Cette limite justifie une comparaison chiffrée et patrimoniale, et pas seulement le calcul de l’opération immédiate.

6. Achat avec un conjoint

Lorsque des époux achètent ensemble et que l’un d’eux est bénéficiaire, le règlement permet, sous ses conditions, d’étendre le taux réduit à l’acquisition commune. La déclaration doit néanmoins présenter correctement la cellule familiale, les quotes-parts et l’usage du logement.

Le règlement traite aussi certaines acquisitions communes suivies d’un mariage dans les douze mois. Il ne faut pas présumer que cette règle corrige automatiquement une déclaration initiale inexacte : le calendrier, la vie commune et les pièces doivent être examinés.

7. Achat nécessité par le handicap d’un enfant mineur

Lorsqu’un logement est acheté par les parents pour répondre aux besoins particuliers d’un enfant handicapé mineur, une demande peut être envisagée même si l’enfant n’est pas directement inscrit comme acquéreur. Le dossier doit démontrer le lien concret entre le handicap et le changement de logement.

Comme l’avantage appartient matériellement à l’enfant et peut consommer l’une de ses deux utilisations, l’administration peut exiger une autorisation du tribunal aux affaires familiales. Il faut préparer cette question avant la signature, et non après l’émission de la taxation.

8. Terrain destiné à la construction

Un terrain acheté pour y construire le logement du bénéficiaire peut entrer dans le dispositif lorsque le projet et l’usage personnel sont établis. Si le terrain permet plusieurs unités, la réduction peut être limitée à la partie correspondant raisonnablement au logement du bénéficiaire.

Les délais de construction, le permis, le financement et la consistance du projet doivent être documentés. Une simple intention générale de construire ne remplace pas la preuve requise par l’administration.

9. Demande, justificatifs et déclaration dans les trente jours

La réduction se demande au moyen du formulaire 2973, joint à la déclaration d’acquisition. Il faut y joindre les pièces établissant la qualité du bénéficiaire et l’usage résidentiel. La déclaration de l’acquéreur reste en principe due dans les trente jours de l’opération.

Lorsque le pourcentage médical requis n’a pas encore été fixé dans un cadre reconnu, le formulaire 169 permet, dans les cas appropriés, de demander le passage devant une commission médicale. Cette procédure n’accorde pas automatiquement l’avantage et peut affecter le calendrier du dossier.

10. Avantage omis : examiner une rectification

Si la taxe a été payée sans demander un avantage qui était déjà applicable au jour de l’acquisition, une demande de rectification et de remboursement peut être étudiée au titre de l’article 85. Elle doit normalement intervenir dans les quatre ans et satisfaire aux conditions légales de rectification.

Il faut reconstituer les faits à la date de l’achat : reconnaissance du handicap, destination du bien, composition du foyer, avantages antérieurs et montant effectivement payé. Une évolution médicale postérieure ne permet pas nécessairement de réécrire rétroactivement la situation.

Questions fréquentes

Toute personne reconnue handicapée paie-t-elle 0,5 % ?

Non. Il faut répondre à la définition réglementaire applicable, produire la reconnaissance requise, acheter pour le logement du bénéficiaire et déposer la demande. Pour une résidence unique jusqu’à 2,5 millions ₪, une première fraction peut même être taxée à 0 %.

Quel est le calcul pour une résidence unique de 2,3 millions ₪ ?

Avec la tranche applicable du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028, 1 978 745 ₪ sont taxés à 0 % et 321 255 ₪ à 0,5 %, soit environ 1 606 ₪, sous réserve de toutes les conditions.

Peut-on utiliser cet avantage plusieurs fois ?

Le taux réduit prévu par l’article 11 est limité à deux utilisations par personne au cours de sa vie.

L’achat par les parents d’un enfant handicapé peut-il bénéficier du régime ?

Il peut être admis lorsque l’achat répond aux besoins particuliers de l’enfant, mais la preuve est exigeante et une autorisation du tribunal aux affaires familiales peut être requise.

Quel formulaire faut-il joindre ?

Le formulaire 2973 et les justificatifs de la qualité du bénéficiaire doivent être joints à la déclaration d’acquisition. Une commission médicale peut, selon le cas, être sollicitée par le formulaire 169.

Peut-on demander un remboursement après avoir payé ?

Une rectification au titre de l’article 85 peut être examinée, normalement dans les quatre ans, si les conditions existaient à la date de l’acquisition et si les exigences légales sont satisfaites.

Point de vigilance

Avant la signature, il faut comparer le barème ordinaire et l’article 11, vérifier les deux utilisations antérieures et documenter l’usage personnel du logement. Le taux de 0,5 % ne doit jamais être appliqué mécaniquement.