Français1. הטבה ממוקדת ולא פטור כללי
תקנה 11 קובעת, בתנאיה, מס רכישה בשיעור 0.5% ברכישת זכות במקרקעין לשם שיכונו של הזכאי. הקבוצות כוללות, בין היתר, מי שעומד בהגדרת ״נכה״ בתקנות, עיוור, נפגע פעולות איבה וזכאים נוספים המנויים בדין.
קצבה, תו נכה או מגבלה רפואית אינם מוכיחים כשלעצמם זכאות. יש להציג הכרה או אישור התואמים להגדרה הרלוונטית בתקנות.
2. הדירה צריכה לשמש למגורי הזכאי
ההקלה מותנית בכך שהדירה תשמש למגורי הזכאי. דירה להשקעה בלבד או רכישה שאינה קשורה לצורך המגורים אינן עומדות בתכלית התקנה.
מומלץ לשמור ראיות לכוונה ולמגורים בפועל, ובהן החוזה, כתובת מעודכנת, מסירת החזקה והתאמות שבוצעו בדירה.
3. דירה יחידה עד 2.5 מיליון ש״ח
כאשר מדובר גם בדירה יחידה ושוויה אינו עולה על 2,500,000 ש״ח, החלק שעד תקרת המדרגה הראשונה של דירה יחידה חייב ב-0%, והיתרה עד למחיר הדירה חייבת ב-0.5%.
בעסקאות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028 המדרגה הראשונה היא 1,978,745 ש״ח. בדירה יחידה שמחירה 2,300,000 ש״ח, המס המשוער הוא 0.5% על 321,255 ש״ח — כ-1,606 ש״ח — בכפוף לכל נתוני התא המשפחתי.
4. מעל 2.5 מיליון ש״ח או כשאין זו דירה יחידה
כששווי הדירה עולה על 2,500,000 ש״ח, המס לפי תקנה 11 הוא בדרך כלל 0.5% ממלוא השווי. ההטבה עשויה להיות רלוונטית גם כשאין מדובר בדירה יחידה, אם יתר תנאי התקנה מתקיימים.
לפני הדיווח יש להשוות למדרגות הרגילות ולבדוק זכויות של בני הזוג והילדים הקטינים, חלקי דירות ורכישות קודמות.
5. שתי פעמים בלבד
החיוב המופחת לפי תקנה 11 ניתן לאדם אחד עד שתי פעמים בלבד. גם שימוש ישן בהטבה עשוי להיספר.
לכן יש לבחון אם כדאי לנצל את ההטבה בעסקה הנוכחית או לשמור את השימוש לרכישה עתידית המתאימה יותר לצורכי הזכאי.
6. רכישה משותפת עם בן או בת זוג
כאשר בני זוג רוכשים יחד ואחד מהם זכאי, התקנה מאפשרת בתנאיה להחיל את השיעור המופחת על הרכישה המשותפת. יש לדווח נכון על התא המשפחתי, שיעורי הבעלות והשימוש בדירה.
התקנה מסדירה גם מקרים מסוימים שבהם שני רוכשים נישאים בתוך שנים-עשר חודשים. אין להסתמך על כך בלי לבדוק את העובדות והמסמכים מראש.
7. רכישה לצורכי ילד עם מוגבלות
הורים הרוכשים דירה בשל צרכים מיוחדים של ילד קטין עם מוגבלות עשויים לבקש את ההקלה גם כשהדירה נרשמת על שמם. יש להוכיח קשר ממשי בין צורכי הילד לבין החלפת הדירה.
מאחר שהשימוש בהטבה מיוחס לילד ועלול להיחשב כאחד משני המימושים שלו, רשות המסים עשויה לדרוש אישור של בית המשפט לענייני משפחה. יש לברר זאת לפני החתימה.
8. קרקע לבניית בית
גם קרקע המיועדת לבניית ביתו של הזכאי עשויה להיכלל בהטבה, אם תכנית הבנייה והשימוש האישי מוכחים. בקרקע שניתן לבנות עליה כמה יחידות, ההטבה עשויה להיות מוגבלת לחלק המתאים לבית הזכאי.
יש לתעד היתר, לוחות זמנים, מימון והיקף בנייה. כוונה כללית לבנות אינה בהכרח מספקת.
9. טופס 2973 ודיווח בתוך שלושים יום
את הבקשה מגישים בטופס 2973 כנספח להצהרת הרכישה, בצירוף המסמכים המעידים על הזכאות ועל ייעוד הדירה. הצהרת הרוכש מוגשת ככלל בתוך שלושים יום מיום העסקה.
כאשר טרם נקבעה נכות רפואית במסגרת מוכרת, ניתן במקרים המתאימים לבקש ועדה רפואית באמצעות טופס 169. עצם הגשת הטופס אינה מבטיחה את ההקלה.
10. ההטבה לא נתבעה בזמן
אם המס שולם בלי ההטבה אף שהתנאים התקיימו ביום הרכישה, ניתן לבחון תיקון שומה והחזר לפי סעיף 85. הבקשה כפופה בדרך כלל לתקופה של ארבע שנים ולתנאים שבחוק.
יש לשחזר את הנתונים ליום העסקה: ההכרה במוגבלות, ייעוד הדירה, התא המשפחתי, שימושים קודמים והמס ששולם בפועל.
שאלות נפוצות
האם כל מקבל קצבת נכות משלם 0.5%?
לא. יש לעמוד בהגדרה שבתקנות, להציג אישור מתאים, לרכוש את הנכס לשיכון הזכאי ולהגיש בקשה. בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ש״ח חלק מהשווי עשוי להיות פטור לחלוטין.
כמה פעמים ניתן לקבל את ההטבה?
השיעור המופחת לפי תקנה 11 מוגבל לשתי פעמים לכל אדם.
איזה טופס מגישים?
טופס 2973 מצורף להצהרת הרכישה עם מסמכי הזכאות. במקרים מתאימים אפשר לבקש ועדה רפואית באמצעות טופס 169.
האם הורים לילד עם מוגבלות יכולים לקבל את ההטבה?
הדבר אפשרי כשהרכישה נדרשת בשל צורכי הילד, אך נדרשת תשתית ראייתית ולעיתים גם אישור של בית המשפט לענייני משפחה.
האם אפשר לבקש החזר לאחר התשלום?
אפשר לבחון תיקון שומה לפי סעיף 85, בדרך כלל בתוך ארבע שנים, אם התנאים התקיימו ביום הרכישה ובהתאם לתנאי החוק.
לפני חתימה יש להשוות את המס הרגיל לתקנה 11, לבדוק שימושים קודמים בהטבה ולתעד שהנכס ישמש למגורי הזכאי. אין להחיל 0.5% באופן אוטומטי.