Donation d’un appartement en Israël : exonération, taxe et risques familiaux

1. Une véritable opération immobilière

Même sans prix, la donation constitue une opération qui doit être documentée, déclarée et inscrite. Il faut vérifier le titre du donateur, les hypothèques, les restrictions, la situation matrimoniale et l’acceptation du bénéficiaire.

Une promesse de donation peut être révocable dans certaines conditions avant son exécution. Une fois le droit transféré et inscrit, revenir en arrière suppose généralement une nouvelle opération, avec ses propres conséquences civiles et fiscales.

2. Exonération du donateur

L’article 62 prévoit une exonération de taxe sur la plus-value pour certains transferts sans contrepartie à un proche répondant à la définition légale. La notion de proche n’est pas identique pour toutes les dispositions fiscales.

Depuis la réforme de 2013, une donation entre frères et sœurs n’entre dans l’exonération de l’article 62 que dans le cas prévu par la loi, notamment lorsque le droit donné provient lui-même d’une donation ou d’une succession des parents ou grands-parents. Une autre exonération peut parfois être examinée, mais elle suppose ses propres conditions.

3. Taxe d’acquisition du bénéficiaire

L’article 20 du règlement prévoit, pour certains transferts gratuits entre proches, une taxe d’acquisition égale au tiers de la taxe ordinaire qui aurait été applicable. La définition du proche utilisée par ce règlement doit être vérifiée séparément.

Le tiers ne signifie pas nécessairement un tiers d’un taux fixe : il faut d’abord déterminer le régime ordinaire applicable au bénéficiaire, la nature du bien et sa situation immobilière.

4. Périodes d’attente et revente

Un logement reçu en donation peut être soumis à une période d’attente avant qu’une revente puisse bénéficier de certaines exonérations. La durée et les conditions dépendent notamment de l’usage du logement et des liens entre les parties.

Le bénéficiaire reprend également certains éléments de l’historique fiscal du donateur. La donation ne crée donc pas automatiquement une nouvelle valeur d’acquisition au prix de marché.

5. Risques patrimoniaux et familiaux

Le bien donné entre dans le patrimoine du bénéficiaire et peut être exposé à ses créanciers, à une séparation conjugale ou à sa succession. Les droits d’usage conservés par le donateur, les charges, la prise en charge du prêt et l’interdiction de vendre doivent être rédigés avec prudence.

La donation peut aussi modifier le statut d’appartement unique du bénéficiaire et augmenter la taxe lors d’une acquisition future. Elle doit être coordonnée avec les testaments, contrats de mariage et projets d’Alya.

• Solde du prêt et accord de la banque
• Droit d’habitation du donateur
• Protection contre les créanciers
• Impact sur une future acquisition
• Égalité ou rapport entre héritiers

6. Déclaration et inscription

Les parties doivent déclarer l’opération dans le délai légal et joindre les demandes d’exonération ou de réduction. Après obtention des certificats fiscaux et municipaux, le transfert doit être inscrit auprès du registre compétent.

Une donation non inscrite laisse subsister un décalage dangereux entre l’accord familial et le titre. Elle peut compliquer une vente, une hypothèque, une succession ou un contentieux ultérieur.