רכישת דירה יד שנייה בישראל: הבדיקות לפני החתימה

1. זיהוי הבעלים ומרשם הזכויות

הזכויות עשויות להיות רשומות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. יש להשוות נסח עדכני לזהות המוכר ולהיסטוריית הנכס.

יש לבדוק משכנתאות, עיקולים, הערות, זכויות צדדים שלישיים והגבלות העברה. כאשר המוכר פועל מכוח ירושה, חברה או ייפוי כוח, יש לאמת את סמכותו.

מספר הדירה בבניין אינו תמיד תואם לתת-החלקה. תשריט הבית המשותף, התקנון וההצמדות מזהים את הזכות המשפטית.

חניה, מחסן, גג, גינה או מרפסת נרכשים רק כאשר קיימת זכות משפטית מתאימה; שימוש רב שנים אינו מחליף רישום.

יש להשוות את תיק הבניין וההיתרים למצב הקיים. סגירת מרפסת, הרחבה, חלוקה או שינוי שימוש ללא היתר עלולים לגרור אכיפה, קשיי מימון וירידת ערך.

יש לבדוק גם תכניות עתידיות, התחדשות עירונית, הפקעה, זיקות הנאה והליכים תכנוניים החלים על הבניין.

עורך הדין אינו מחליף מהנדס. בדק בית צריך לבחון רטיבות, סדקים, מערכות, איטום, שטחים ורכוש משותף.

ההסכם צריך לחלק את הסיכון לגבי ליקויים ידועים והצהרות המוכר. תיעוד מצולם וחוות דעת מסייעים לזהות את מועד היווצרות הנזק.

יש לבדוק ארנונה, מים, ועד בית, עבודות שאושרו והליכים קיימים. אישורי המס והעירייה נדרשים לצורך רישום ההעברה.

החוזה צריך להסדיר מס שבח, מקדמות מס, מס רכישה והיטל השבחה לפי מועד יצירת החיוב.

אישור עקרוני מהבנק אינו התחייבות סופית. שמאות נמוכה או חריגת בנייה עשויות לפגוע במימון.

לוח התשלומים צריך לאפשר רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות ותיאום המשכנתה. לכל תשלום צריכה להיות הגנה משפטית מזוהה.

התשלום האחרון נקשר בדרך כלל למסירת החזקה, אישורי המס, סילוק החובות וייפויי הכוח. בהיעדר מסמך ניתן להחזיק סכום מתאים בנאמנות.

לאחר המסירה יש להעביר חשבונות ולהמשיך ברישום עד להשלמת הזכויות על שם הקונה.

נקודה חשובה

אין לחתום על זיכרון דברים לפני ביצוע הבדיקות. המסמך עשוי להיחשב חוזה מחייב ולהקים חיובי מס מיידיים.