מס רכישה בישראל: מה צריך לבדוק לפני החתימה

1. אירוע המס הוא כריתת העסקה

מס רכישה חל על רכישת זכות במקרקעין בישראל. יום העסקה הוא בדרך כלל המועד שבו ההסכמה נעשתה מסוימת ומחייבת, ולא מסירת המפתח.

תנאים מתלים, אופציה, רכישה באמצעות חברה או הסדר משפחתי דורשים בדיקה לפני החתימה, שכן הסיווג משפיע על מועד הדיווח ועל השיעור.

סעיף 73 מחייב את הרוכש להגיש הצהרה בתוך שלושים יום, הכוללת את הצדדים, הזכות, המחיר, מועד העסקה, החישוב והבסיס להקלה.

איחור או אי-דיוק עלולים לגרור ריבית, הצמדה, קנסות ועיכוב בקבלת אישורי מס לרישום.

המדרגות המוטבות חלות רק כאשר מתקיימים תנאי סעיף 9. יש לבדוק חלקי דירות, ירושות, זכויות בארץ ובנסיבות מסוימות בחו״ל, והחזקה באמצעות תאגיד.

ככלל נבחנים הרוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים כתא משפחתי. הסכם ממון לבדו אינו תמיד מכריע אם ההתנהלות הכלכלית מצביעה על שיתוף.

תושב חוץ אינו זכאי בהכרח מיד למדרגות דירה יחידה, בכפוף למסלולים למי שהופך לתושב במועד הקבוע. יש להבחין בין תושבות מס, אזרחות ומעמד עלייה.

לעולים קיים גם מסלול מיוחד בתקנות. יש להשוות בכל מקרה בין מסלול העולה לבין המסלול הרגיל.

המדרגות מתעדכנות או מוקפאות לפי הדין. נתון ממאמר ישן או מחשבון מסחרי עלול להיות שגוי במועד החתימה.

דירה נוספת, נכס מסחרי, קרקע או זכויות באיגוד מקרקעין כפופים לכללים אחרים. פיצול מלאכותי של המחיר עשוי להיפסל.

הדיווח והתשלום הם חיובים נפרדים. דחיית מועד התשלום אפשרית רק בתנאים הקבועים בדין; לוח תשלומים חוזי ארוך אינו דוחה אוטומטית את המס.

יש לתאם את המס עם ההון העצמי, המשכנתה ומקור הכספים. הבנק עשוי לדרוש הוכחת הסדרה לפני מימון או רישום.

אמנת המס בין ישראל לצרפת אינה מבטלת את מס הרכישה הישראלי, שהוא עלות מקומית של העסקה.

תושב צרפת צריך להיערך גם למקור הכספים, הכנסות משכירות, אופן ההחזקה והשלכות ירושה לפני שהחוזה נעשה בלתי הפיך.

נקודה חשובה

יש לחשב את המס לפי מלוא מצב התא המשפחתי והמדרגות הרשמיות ביום העסקה. סימולציה אינה מחליפה הצהרה או ניתוח עובדתי.